Peut-on expulser un locataire handicapé ?

Oui, un propriétaire peut expulser un locataire handicapé ; mais pas pour n’importe quelle raison et pas sans respecter une procédure bien balisée. La situation de handicap ne blinde pas un bail de manière absolue. Ce que la loi impose, c’est un cadre : des motifs légitimes, des délais respectés, et dans certains cas, une obligation de relogement. Voici comment ça marche concrètement.

Ce que dit la loi sur l’expulsion d’un locataire handicapé

La France protège les locataires en situation de handicap via plusieurs textes qui se superposent. Le résultat : une protection réelle, mais pas sans limites.

Trois lois clés à connaître

• La loi du 6 juillet 1989 (dite loi Hoguet) pose le cadre général. Elle interdit toute discrimination dans l’accès au logement et fixe les motifs légitimes pouvant conduire à un congé ou une expulsion.
• La loi du 11 février 2005 sur l’égalité des droits et des chances interdit aux propriétaires de refuser la location à une personne handicapée en raison de son handicap. Elle leur impose aussi d’adapter le logement dans la mesure du possible.
• La loi ELAN du 23 novembre 2018 renforce la protection : si un locataire handicapé doit être expulsé, le propriétaire est tenu de lui proposer un relogement adapté à ses besoins.

La France a par ailleurs ratifié en 2010 la Convention des Nations Unies relative aux droits des personnes handicapées, qui reconnaît leur droit à un logement adapté et interdit toute discrimination en la matière.

Quels motifs permettent d’expulser un locataire handicapé ?

Le handicap ne dispense pas le locataire de ses obligations contractuelles. Un propriétaire peut engager une procédure d’expulsion dans les situations suivantes :

• Loyers impayés : en cas de retards cumulés ou de non-paiement sans tentative de régularisation, le bailleur peut délivrer un commandement de payer. Depuis la loi de juillet 2023, si le bail contient une clause résolutoire, le locataire dispose de 6 semaines (au lieu de 2 mois) pour régulariser. Passé ce délai, le juge peut acter la résiliation du bail.
• Violation du contrat de bail : sous-location non autorisée, absence d’assurance habitation, non-respect de la destination du logement.
• Troubles du voisinage : nuisances sonores répétées, non-respect du règlement de copropriété.
• Reprise du logement : pour le vendre, l’occuper soi-même ou loger un proche — à condition de respecter les préavis légaux et, si le locataire est protégé, de proposer un relogement.

Dans tous les cas, le juge appréciera la légitimité du motif. Il peut accorder des délais de paiement, refuser l’expulsion pour des raisons de santé, ou proposer un accompagnement pour trouver une solution de relogement. L’objectif reste d’éviter une rupture brutale de logement.

Le locataire handicapé est-il vraiment protégé contre le congé ?

C’est le point le plus souvent mal compris : le handicap seul ne suffit pas pour bénéficier du statut de locataire protégé. Ce statut protège les locataires dont les ressources sont inférieures à des plafonds légaux et qui répondent à l’une de ces conditions :

• avoir plus de 65 ans ;
• avoir à charge une personne de plus de 65 ans dans le même logement ;
• percevoir une allocation de présence parentale pour s’occuper d’un enfant malade ou porteur d’un handicap.

Un locataire handicapé de 40 ans, avec des revenus corrects, ne bénéficie donc pas de ce régime protecteur pour les congés. Il conserve bien sûr les protections générales contre la discrimination et l’obligation de relogement imposée par la loi ELAN.

Deux exceptions permettent au propriétaire de donner congé à un locataire protégé sans proposer de relogement :

• le bailleur a lui-même plus de 65 ans ;
• ses ressources sont inférieures aux plafonds d’attribution des logements sociaux.

Ces exceptions ne jouent toutefois pas si le locataire perçoit une allocation de présence parentale pour un enfant handicapé à charge.

En cas de litige, quelle procédure suivre ?

Avant toute saisine du tribunal, des étapes amiables s’imposent — et certaines sont même obligatoires. Pour les litiges inférieurs à 5 000 euros, un recours à un conciliateur de justice est requis depuis octobre 2023 avant de pouvoir saisir un juge.

Voici les étapes à respecter :

• Envoyer une relance amiable par courrier, puis une mise en demeure en lettre recommandée.
• Signaler les impayés à la CAF dès le deuxième mois de retard (sous peine d’une amende de 7 728 euros).
• Si la conciliation échoue, saisir le juge des contentieux de la protection du tribunal compétent dans un délai de 3 ans après l’apparition du litige.
• Le juge peut ordonner l’expulsion avec un commandement de quitter les lieux. Le locataire a deux mois pour partir, sous peine d’une amende de 7 500 euros (hors trêve hivernale et sursis).

La trêve hivernale, du 1er novembre au 31 mars, suspend l’exécution des expulsions pour tous les locataires. Elle s’applique aussi aux locataires handicapés, quel que soit le motif ayant conduit à la décision judiciaire.