La taxe d’enlèvement des ordures ménagères (TEOM) est l’une des charges que le propriétaire peut légalement récupérer sur son locataire. Pourtant, beaucoup de bailleurs oublient de la refacturer ou ne savent pas comment s’y prendre. Voici tout ce qu’il faut savoir, côté locataire comme côté propriétaire.
La taxe ordures ménagères, une charge récupérable sur le locataire
C’est le propriétaire qui reçoit l’avis de taxe foncière et qui règle la TEOM auprès du Trésor public. Mais la loi lui permet d’en demander le remboursement intégral au locataire : c’est son droit de plein droit, fondé sur le décret n°87-713 du 26 août 1987, annexe à l’article 23 de la loi du 6 juillet 1989.
La TEOM figure dans la liste officielle des charges récupérables, quelle que soit la nature du bail : vide ou meublé. Seul le montant de la TEOM est récupérable, pas les frais de gestion qui peuvent apparaître sur le même avis. Une nuance à ne pas négliger au moment de la régularisation.
À noter : certaines communes n’appliquent pas la TEOM mais une redevance d’enlèvement des ordures ménagères (REOM), facturée directement à l’occupant du logement. Les deux systèmes ne sont pas cumulables. Dans certaines situations, locataire comme propriétaire peuvent être dispensés de payer : consultez notre guide sur les cas d’exonération de la taxe des ordures ménagères pour savoir si vous êtes concerné.
Comment se calcule la TEOM ?
La formule de calcul
La TEOM repose sur une formule simple appliquée par l’administration fiscale :
TEOM = (Valeur locative cadastrale / 2) × Taux communal
La valeur locative cadastrale correspond au loyer annuel théorique que le bien pourrait générer. On en prend la moitié (abattement forfaitaire de 50 %), puis on applique le taux voté par la collectivité. Les frais de gestion éventuels s’ajoutent, mais ne sont pas refacturables au locataire.
Exemple concret : pour un appartement avec une valeur locative cadastrale de 5 000 € dans une commune à 10 % de taux TEOM :
- Base nette : 5 000 / 2 = 2 500 €
- TEOM : 2 500 × 10 % = 250 € à récupérer sur le locataire
Le montant moyen en 2026
Le montant moyen de la TEOM atteignait 144 € par habitant en 2025, contre 120 € en 2020, soit une hausse de 20 % en cinq ans (source : UFC-Que Choisir). En 2026, la tendance s’accélère avec la progression programmée de la TGAP (taxe sur les déchets enfouis), qui devrait passer de 65 € à 105 € la tonne d’ici 2030.
Les écarts entre communes restent importants :
| Ville | TEOM par habitant |
|---|---|
| Aix-en-Provence | 243 € |
| Paris | 240 € |
| Marseille | 233 € |
| Orléans | 89 € |
| Brest | 68 € |
Le taux communal oscille entre 3 % et plus de 20 % selon les territoires. Le taux moyen national tourne autour de 8 % pour les grandes villes.
Comment le propriétaire récupère la TEOM auprès du locataire ?
Deux méthodes sont possibles :
- Intégrer la TEOM aux provisions mensuelles sur charges, avec une régularisation annuelle une fois l’avis de taxe foncière reçu
- Envoyer un courrier annuel au locataire avec une copie de l’avis de taxe foncière et le montant exact à régler
Dans les deux cas, le bailleur doit fournir un décompte détaillé au moins un mois avant la régularisation et laisser les justificatifs à disposition du locataire pendant 6 mois. Le seul document valable est la copie de l’avis de taxe foncière avec la ligne TEOM clairement identifiée. Un montant estimé ou forfaitaire sans base documentaire n’est pas recevable.
Que se passe-t-il si le locataire quitte le logement en cours d’année ?
Le départ du locataire ne l’exonère pas de la TEOM. Il règle uniquement la quote-part correspondant à sa période d’occupation, calculée au prorata du nombre de jours :
TEOM due = (Montant annuel / 365) × Nombre de jours d’occupation
Par exemple, pour une TEOM de 200 € et un locataire présent 306 jours : (200 / 365) × 306 = 167,67 €.
Le propriétaire dispose d’un délai de 3 ans pour réclamer une TEOM oubliée, que le locataire soit encore dans les lieux ou non (article 7-1 de la loi du 6 juillet 1989). Au-delà, la créance est prescrite.
Peut-on contester ou éviter la taxe ordures ménagères ?
Peu d’options existent. La seule exonération réelle s’applique aux logements non desservis par le service de collecte. Pour les propriétaires dont le bien est vacant, un dégrèvement partiel est possible si trois conditions sont réunies simultanément :
- L’inoccupation est indépendante de la volonté du bailleur
- Elle dure depuis au moins 3 mois consécutifs
- Elle concerne la totalité du bien ou une partie louable séparément
La demande doit parvenir au centre des finances publiques avant le 31 décembre de l’année suivant l’inoccupation.
Les exonérations de taxe foncière liées à l’âge ou aux revenus modestes ne s’étendent pas à la TEOM : elle reste due dans tous les cas.
